Vivien STREIFF Caroline LE CABEC-SIGUOIRT Notaires - CONDE SUR L'ESCAUT
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Vade-mecum du droit réel de jouissance spéciale Commentaire de l'arrêt rendu le 8 septembre 2016 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans l'affaire Maison de Poésie. Comment s'engager efficacement dans ce nouveau démembrement dont les applications pratiques sont infinies. Lire la suite

Neuf ans après le début de la procédure contentieuse, l’arrêt annoté marque certainement tout autant l’épilogue de « l’affaire Maison de Poésie » qu’un tournant dans la pratique des démembrements. Elle a fait couler tant d’encre qu’il est sans doute à peine besoin de la présenter. La fondation Maison de Poésie, reconnue d’utilité publique, avait décidé, en 1932, de vendre l’immeuble qu’elle occupait en plein cœur de Paris à la Société des auteurs compositeurs dramatiques (SACD) tout en se réservant, aux termes de l’acte de cession, « la jouissance et l’occupation par elle seule du deuxième étage et du grenier » et ce pour toute la durée de son existence. Le même acte prévoyait une faculté pour l’acquéreur de récupérer la jouissance de ces parties à condition de mettre à la disposition du vendeur un immeuble présentant les mêmes caractéristiques. Alors que la Maison de Poésie invoquait son droit « de jouissance et d’occupation » pour se maintenir dans les lieux, la SACD l’a assignée en 2007 afin de la voir expulsée des locaux. La société considérait en effet que la Fondation était à cette date occupante sans titre et que son expulsion des lieux devait être prononcée par le juge. Dans un premier temps, les juges du fond ont fait droit à cette demande. Ils avaient en effet qualifié le droit que s’était réservé la Maison de Poésie de droit d’usage et d’habitation et, dès lors qu’il bénéficiait à une personne morale, lui avaient appliqué le terme extinctif légal et impératif (Cass. civ. 3ème 7 mars 2007, n°06-12.568, Bull. civ. III n°36) de trente ans prévu à l’article 619 du code civil par renvoi de l’article 625 du même code....

http://unedesrevues.lexisnexis.fr/unerevues/pdf/une/sjn1641.pdf

 

Une nouvelle technique de démembrement alternative à l'usufruit Vivien Streiff, notaire, décrit un nouveau droit issu de la jurisprudence qui pourrait bien offrir de nombreuses applications patrimoniales en ce qu’il représente une alternative à l’usufruit. Lire la suite

Selon l’expert, c’est un droit qui se situe au carrefour du droit des contrats, dominé par un principe de liberté, et du droit des biens qui est régi par l’ordre public. En pratique, il s’agira de répartir «de façon quasi chirurgicale», précise-t-il, les prérogatives du propriétaire entre le propriétaire et le titulaire du droit réel de jouissance.

http://www.agefiactifs.com/videos/videos/le-droit-reel-de-jouissance-speciale-un-nouvel-76838

 

Blockchain et propriété immobilière Régulièrement présentée comme la technologie de la désintermédiation, la blockchain amène les tiers de confiance à anticiper cette rupture annoncée. Lire la suite

Régulièrement présentée comme la technologie de la désintermédiation, la blockchain amène les tiers de confiance à anticiper cette rupture annoncée. Mais appliquée à la propriété immobilière, cette vision résiste-t-elle à l’analyse ?

http://www.droit-patrimoine.fr/magazine-article/blockchain-et-propriete-immobiliere-une-technologie-qui-pretend-casser-les-codes-7/

Du bail au volume : questions de superficie L'article revient sur les multiples facettes du droit de superficie : dans les baux conférant un droit personnel de jouissance, dans ceux constitutifs d'un droit réel de jouissance, et dans la division en volume Lire la suite

Du bail au volume : questions de superficie Vivien Streiff notaire à Condé-sur-l’Escaut, président de la 1re commission du 112e congrès des notaires de France Cédric Pommier notaire à Lyon, rapporteur de la 1re commission du 112e congrès des notaires de France Defrénois 2016 hors-série. Non explicitement consacrée par les rédacteurs du Code civil, la légalité du droit de superficie ne fait pas de doute. Ni indivision, ni démembrement de propriété, [...]

https://www.lextenso.fr/lextenso/ud/urn:DEF123h5

TARIF ET REMISES TARIF ET REMISES Lire la suite

Suite à l’entrée en vigueur du décret n° 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel
de l'accès au droit et à la justice et de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires, les notaires sont désormais autorisés à consentir des remises sur les émoluments proportionnels fixés à la sous-section 1 du tarif fixé par les articles A.444-59 à A.444-168 du Code de commerce.
Notre étude a décidé de consentir au bénéfice de ses clients à des réductions, dans la limite des textes entrés en vigueur, et notamment
des articles L.444-2 alinéa 5, R.444-10 et A.444-174 du Code de commerce.
Ces réductions sont les suivantes :
1. Opérations portant sur la mutation ou le financement des biens immobiliers en ce compris les opérations en matière de crédit-bail
immobilier
Il s’agit des actes visés au Tableau 5 annexé à l’article R.444-3 du Code de commerce, sous-catégorie intitulée « Actes relatifs principalement aux biens
immobiliers et fonciers » et des opérations de financement assorties de sûretés hypothécaires y compris les quittances, et des actes visés sous les numéros
113 à 117 du Tableau 5 annexé à l’article R.444-3 du Code de commerce.
Nature des biens           Biens ou droits à usage non résidentiel        Biens ou droits à usage résidentiel         Biens ou droits à usage résidentiel social
Taux maximal de remise autorisé          40%                                                           10%                                                              40%
Remises consenties :                             40%                                                           10%                                                              40%

2.Apports, transmissions universelles de patrimoine, opérations de scission et/ou de fusion-absorption donnant lieu à une mutation
immobilière relatifs à des sociétés et/ou des associations.
Il s’agit des actes visés sous les numéros 159 et 160 du Tableau 5 annexé à l’article R.444-3 du Code de commerce.
Nature des biens       Biens ou droits à usage non résidentiel        Biens ou droits à usage résidentiel   Biens ou droits à usage résidentiel social
Taux maximal de remise autorisé          40%                                                           10%                                                              40%
Remises consenties :                             40%                                                           10%                                                              40%

3.Opérations de mutation à titre gratuit, y compris les mutations bénéficiant des exonérations prévues aux articles 787 B et 787 C du
code général des impôts (Pacte Dutreil)
Il s’agit des opérations concernant la transmission du patrimoine par succession ou entre vifs (donation, donation-partage y compris transgénérationnelle,...)
visés au Tableau 5 annexé à l’article R.444-3 du Code de commerce, sous-catégorie intitulée « Actes concernant la transmission du patrimoine par succession
ou donation », à l’exception de ceux bénéficiant des exonérations prévues aux articles 787 B et 787 C du code général des impôts (Pacte Dutreil).
Nature des biens                Actifs bénéficiant d’un « Pacte Dutreil »                                               Autres actifs
Taux maximal de remise autorisé          40%                                                                                        10%
Remises consenties :
Tranche d’assiette supérieure à 10M€   40%                                                                                        10%

4. Opérations de partage volontaire ou judiciaire, avec ou sans liquidation de communauté, de succession, de société (autres que de
sociétés de construction) ou d’association, des partages de biens indivis et des liquidations sans partage
Il s’agit des actes visés sous les numéros 42 et 101 à 103 du Tableau 5 annexé à l’article R.444-3 du Code de commerce
Taux maximal de remise autorisé                                                            10%
Remises consenties :
Tranche d’assiette supérieure à 10M€                                                     10%
Ces dispositions s’appliquent aux prestations rendues après le 1er mai 2016, pour autant que l’intervention du notaire ne soit pas antérieure au 1er mars 2016. Dans ce cas, les dispositions de l’ancien tarif restent applicables à la prestation considérée, conformément à la réglementation.

Le délaissement : un précieux soutien au droit de propriété Article co-rédigé par Me STREIFF et Me POMMIER dans la semaine juridique du 18 mars 2016 Lire la suite

" La propriété immobilière privée est souvent concernée par une opération publique d’aménagement. Ainsi en est-il de l’ajustement du gabarit de la voirie ou un projet de plus grande envergure, d'une expropriation de parcelles pour les besoins de l’intérêt général, de la mise en place d’un emplacement réservé... Le propriétaire dispose certes de recours devant le juge administratif pour contester les décisions des collectivités ou de l’Etat. Mais au-delà du contentieux, il subit une gêne d’une durée indéterminée dans la jouissance de son bien, et cela tant que l’opération n’a pas été menée à son terme. L’institution originale du droit de délaissement, qui oblige la collectivité à acquérir dans un délai fixé, permet dans certains cas de limiter l’incertitude du propriétaire et d’accélérer en quelque sorte le temps dont particulier et collectivités n’ont pas la même notion. Son efficacité varie selon l’aménagement envisagé par la personne publique...."

JCP N°11 du 18 mars 2016

http://servicelnf2.lexisnexis.fr/unerevues/pdf/une/sjn1611.pdf

Congrès des notaires Maître STREIFF préside la première commission du 112ème Congrès des notaires qui aura lieu à Nantes du 5 au 8 juin 2016. Lire la suite

Le Congrès aura cette année pour thème "La propriété immobilière : entre liberté et contraintes".
La première commission s'intitule : "Etablir et protéger la propriété".

Le Congrès des notaires a pour mission, après deux ans de travail approfondi, de formuler des propositions d’amélioration du droit soumises au vote des notaires de France. Ces propositions sont ensuite transmises aux pouvoirs publics.

Découvrez l'équipe ainsi que les thèmes des quatre commissions du 112ème Congrès des notaires :

http://www.congresdesnotaires.fr/fr/

SERVITUDE D'ECOULEMENT DES EAUX USEES L'écoulement des eaux usées n'est pas assimilé à l'écoulement des eaux pluviales. Arrêt : 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 9 juin 2015 Lire la suite

L'écoulement des eaux usées n'est pas assimilé à l'écoulement des eaux pluviales.

Selon la Cour de cassation la servitude légale d'écoulement des eaux prévue par les dispositions de l'article 640 du Code civil  ne concerne que les eaux dont l'écoulement est le résultat naturel de la configuration des lieux et notamment les eaux pluviales, à l'exclusion des eaux usées. Une telle servitude, même apparente, a nécessairement un caractère discontinu. Or seules les servitudes apparentes et continues peuvent s'acquérir par l'écoulement du temps (la prescription).

En conséquence une servitude d'écoulement des eaux usées ne peut s'acquérir que par un titre. La servitude sera établie par un authentique qui sera publié au service de la publicité foncière afin de la rendre opposable aux tiers.

 

 

 

LE POINT SUR LE BORNAGE Borner sa propriété est un droit. Pourtant une propriété, même bornée, n'est pas à l'abri d'une action en revendication : Arrêt du 10 juin 2015 de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation Lire la suite

Le bornage permet de déterminer la ligne séparative entre deux propriétés. Il est matérialisé par des bornes. Il est en principe amiable. Dans ce cas il est constitué par l’accord des propriétaires concernés. La loi ne le soumet à aucune forme particulière. Il est cependant la plupart du temps établi par un géomètre expert dont le rôle sera de déterminer précisément les limites de propriété et de dresser un procès-verbal signé par les parties.

Un bornage est unique : nul ne peut exiger un bornage ayant pour objet de constater des limites ayant fait l’objet d’un précédent bornage. Il faut donc toujours vérifier si un précédent bornage a été réalisé.

Le bornage est un droit. Il est permis de l’exiger auprès de son voisin (article 646 du Code civil). Si ce dernier refuse de se soumettre à un bornage amiable, il y a lieu d’engager une action en bornage devant le Tribunal d’instance. Il appartiendra au juge d’apprécier les éléments de preuve qui lui sont soumis (titres, possession, documents cadastraux,…)

L’opération de bornage n’a aucun effet translatif : Elle n’a pas pour objet ni pour effet de transférer la propriété de la portion de parcelle concernée. En conséquence elle ne protège pas contre une éventuelle action en revendication de la propriété bornée. Un récent arrêt de la Cour de cassation l’a rappelé (Arrêt du 10 juin 2015 – 3ème Chambre civile)